Legea nr. 175/2020, în vigoare din data de 13 octombrie 2020, privind noi reguli pentru vânzarea terenurilor agricole în extravilan

Legea nr. 175/2020¹, în vigoare din data de 13 octombrie 2020, privind noi reguli pentru vânzarea terenurilor agricole în extravilan

Pe scurt

Începând cu data de 13 octombrie 2020, vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan va fi supusă unor noi reguli, vizând în principal dreptul de preempțiune la vânzarea terenurilor agricole. Principalele modificări au în vedere: introducerea a noi categorii de beneficiari ai dreptului de preempțiune și extinderea termenului de exercitare a dreptului de preempțiune la 45 de zile lucrătoare.

De asemenea, revânzarea terenurilor agricole extravilane înainte de împlinirea unui termen de opt ani de la cumpărarea va atrage obligația plății unui impozit suplimentar, calculat în funcție de diferența dintre prețul de vânzare și prețul de cumpărare.

În detaliu

S-au extins categoriile de persoane care pot exercita dreptul de preempțiune.

Astfel, începând cu intrarea în vigoare a Legii nr. 175/2020, în anumite condiții, următorii vor beneficia de preempțiune la vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan:

• preemptori de rang I: coproprietarii și anumite rude;
• preemptori de rang II: proprietarii investițiilor agricole pentru culturile de pomi, viță-de-vie, hamei, irigații exclusiv private și/sau arendașii;
• preemptori de rang III: proprietarii și/sau arendașii terenurilor agricole vecine cu terenul supus vânzării;
• preemptori de rang IV: tinerii fermieri;
• preemptori de rang V: Academia de Științe Agricole și Silvice „Gheorghe Ionescu-Șișești” și unitățile de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii și industriei alimentare și instituțiile de învățământ cu profil agricol;
• preemptori de rang VI: persoane fizice domiciliate în unitățile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau în vecinătate;
• preemptori de rang VII: statul român, prin Agenția Domeniilor Statului.

De asemenea, categoriile de arendași care pot exercita dreptul de preempțiune au fost limitate la arendașii care dețin un contract de arendare valabil încheiat și înregistrat cu cel puțin un an înainte de data afișării ofertei de vânzare și care îndeplinesc o serie de condiții referitoare la adresa de domiciliu, reședință sau sediu.

În măsura în care titularii dreptului de preempțiune nu își exercită acest drept, în termen de 30 de zile de la expirarea termenului de afișare a ofertei de vânzare, vânzarea se poate face către persoanele fizice sau juridice care îndeplinesc anumite condiții referitoare la, după caz, domiciliu/sediu, experiență anterioară în desfășurarea de activități agricole pe teritoriul național, înregistrarea la autoritățile fiscale, dovada că din venitul total al ultimilor cinci ani fiscali minimum 75% reprezintă venit din activități agricole etc.

Dacă niciunul dintre potențialii cumpărători nu îndeplinește condițiile pentru a putea cumpăra terenul agricol situat în extravilan, înstrăinarea acestuia prin vânzare se poate face către orice persoană fizică sau juridică, în condițiile Legii nr. 17/2014.

Extinderea termenului de exercitare a dreptului de preempțiune

Termenul de exercitare a dreptului de preempțiune a fost extins la 45 de zile lucrătoare. De asemenea, a fost instituită în favoarea vânzătorului opțiunea de a relua procedura în cazul în care un preemptor de rang inferior oferă un preț superior celui oferit de preemptorii de rang superior acestuia.

Vânzarea directă sau indirectă de terenuri agricole situate în extravilan, efectuată înainte de opt ani de la achiziție, va fi supraimpozitată.

Vânzarea de terenuri agricole din extravilan va atrage obligația de plată a unui impozit de 80% calculat la valoarea ce reprezintă diferența dintre prețul de vânzare și prețul de cumpărare, conform grilei notariale din perioada respectivă. În plus, în cazul înstrăinării directe sau indirecte, înainte de împlinirea a opt ani de la cumpărare, a pachetului de control al societăților care au în proprietate terenuri agricole situate în extravilan și care reprezintă mai mult de 25% din activele acestora, vânzătorul va avea obligația de a plăti un impozit de 80% din diferența de valoare a terenurilor respective calculată pe baza grilei notarilor între momentul dobândirii terenurilor și momentul înstrăinării pachetului de control. În acest caz, impozitul pe profit privind diferența de valoare a acțiunilor sau părților sociale vândute se va aplica la o bază redusă proporțional cu procentajul ponderii terenurilor agricole respective în activele fixe, orice dublă impozitare fiind interzisă. Sunt exceptate reorganizările sau relocările de bunuri în cadrul aceluiași grup de societăți.

Obligația de a păstra destinația terenului

Se legiferează obligația proprietarilor terenurilor agricole situate în extravilan de a le utiliza exclusiv în vederea desfășurării activităților agricole de la data cumpărării. Nu se va putea schimba destinația agricolă a investițiilor pentru culturile de pomi, viță-de-vie, hamei și irigații exclusiv private.

Sancțiuni

Înstrăinarea terenurilor agricole extravilane prin încălcarea dreptului de preempțiune, nerespectarea unor condiții legale sau fără anumite avize este sancționată cu nulitatea absolută.  De asemenea, o serie de fapte suplimentare constituie contravenții, iar pragul amenzilor a fost mărit.

De reținut

De la intrarea în vigoare a Legii nr. 175/2020, vânzarea liberă a terenurilor agricole situate în extravilan către orice persoană fizică sau juridică va putea fi permisă doar în măsura în care titularii dreptului de preempțiune nu exercită acest drept și niciun potențial cumpărător nu depune ofertă de cumpărare sau nu îndeplinește condițiile prezentate mai sus.

Prevederile acestei legi se aplică numai pentru terenurile agricole situate în extravilan,  nu și pentru cele aflate în intravilanul localităților. De asemenea, legea se referă în mod explicit la vânzare, nu și la transmiterea dreptului de proprietate prin alte metode, cum ar fi donația sau divizarea.

^[1] Sursa:[Legea nr. 175/2020 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinație agricolă şi înființarea Agenției Domeniilor Statului, publicată în Monitorul Oficial nr. 741 din data de 14 august 2020]